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自如的金融生意:自有资金借道信托放贷

  • 来源:互联网
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  • 2018-11-08
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自如的金融生意:自有资金借道信托放贷  两年前,刚毕业的俞小姐住进了自如一个9平方米的单间,没有任何收入的她,为了这个在的落脚之处,每个月要支付1700元租金…

原标题:自如的金融生意:自有资金借道信托放贷

  两年前,刚毕业的俞小姐住进了自如一个9平方米的单间,没有任何收入的她,为了这个在的落脚之处,每个月要支付1700元租金。

  两年前,刚毕业的俞小姐住进了自如一个9平方米的单间,没有任何收入的她,为了这个在的落脚之处,每个月要支付1700元租金。

  第二个月的付租日,自如App线上支付通道故障,俞小姐偶然发现,自己竟然背上了2万多块钱的贷款,按月付租变成了按月还款。

  “当时自如管家让下载了京东金融,账户显示我已经缴费2万多元,现在每个月付房租,其实是按月京东白条的贷款。”俞小姐告诉《中国经营报》记者,“京东金融的这笔贷款用来一次性付清自如全年的房租。”

  也是自如管家推荐俞小姐使用“自如白条”支付房租。住进自如的房子,每年要额外支付年租金10%的服务费,如果使用自如白条,服务费可以打7折。

  多位自如租客告诉记者,租金月付,对自己这些刚踏入社会的年轻人有着极大的吸引力,哪怕每个月会因此承担更高的成本。

  但很多租客并没意识到,自如实际上把租金分期嫁接了贷款产品,自如白条6.27%的名义利率,租客承担了11.3%的实际年化利率,自己按月支付的“租金”,实则为等额还款的本息。

  “其实大家的信用卡贷款、京东白条、阿里花呗,跟自如白条没什么两样,市场行为无可厚非。而且支付能力不强的年轻人可以月付方式租房。”一位自如租客如是说。

  但实际上,自如白条的背后,是自如在租客、业主两端,以不同租金支付方式形成时间差,或已高筑资金池的金融生意。

  俞小姐手上并没有与自如或其他贷款机构签订的借款协议。许多自如租客与俞小姐一样,除了一份《合同说明》提及自如白条贷款信息,并无正式借款协议。

  但在俞小姐的账户页面上,付款方式标注了“自如白条”。“自如管家只是鼓励我使用自如白条,没有提到任何借款合同。当时也支持月付方式,但管家说比较贵。自如白条也有利息,是6.27%。”

  自如方面没有回应未向租客提供借款合同及约定条款的原因。自如一位发言人表示,租客在App线上签约,流程里告知了租客支付方式及内容。

  据记者获悉,租客选择自如白条支付房租,租期为1年,相当于租客通过自如申请了一笔租金分期贷款,自如白条的名义利率为6.27%。

  第一个月,租客要缴纳首付款,为1个月房租、1个月押金及租金10%的服务费,剩余11个月房租及服务费为分期贷款,租客接下来11个月内按月等额本息还款。

  比如,一个自如单间的租金定价是2690元/月,每个月额外支付的服务费是269元,选择自如白条付租方式后,服务费打7折为188.3元;另外,还有单月分期利息为181.3元。

  据此计算,租客在第一个月要求支付的首付款为5600元,剩余11个月房租及服务费贷款总额约3.17万元。加上单月房租、单月服务费及单月分期利息,租客接下来11个月里,每个月等额还款3060元。

  虽然自如白条名义利率只有6.27%,但由于分期等额本息还款方式,租客11个月分期还款折现以后,实际年化利率超过了11.3%。

  “自如一直有纯月付产品,目前选择租房分期贷款的客户占比13.4%。”自如CEO熊林私下回复记者。

  如俞小姐所述,自如管家并不推荐纯月付方式,月付租金定价更高。自如目前支持月付、季付、半年付、年付、自如白条(已改为“自如客专享分期”)5种支付方式。以自如在一个待租的单间为例,后4种支付方式下的租金定价均为2360元/月,相应服务费递减。

  而月付的租金定价为2490元/月,较后4种支付方式下的租金水平上调了5.5%。自如租客手里的《合同说明》亦标注,租客选择押一付一的租金付款方式,租金标准要在定价基础上调5%。

  “从折现、利息和租房成本角度看,月付租金定价更贵,与租金分期贷款的效果相似。”一位金融专业人士评价说。

  据悉,自如白条一开始是与京东金融合作,京东金融为租客一次性支付全年租金,租客按月还款给京东金融。

  与京东金融合作的自如白条,这种支付方式相当于租客向京东金融取得一笔贷款,京东金融一次性将这笔贷款支付了自如的全年租金,等同于租客年付方式。之后租金贷款分期的11个月内,租客按月等额本息给京东金融,并支付不菲的利息。

  但自如白条的产品径逐渐通顺以后,自如结束了与京东金融的合作,单独主导了租金分期业务。

  自如方面回复记者称,自如白条的租金分期贷款产品符合相关法律法规,并且已经明确告知租客。但自如没有进一步披露公司如何管理、支配这些从租客提前1年收回的租金和押金。

  移除京东金融以后,自如接入了自有资金及外部资金,以自如白条支付方式取得更高的资金收益。

  据市场公开资料所载,自如在后续房租分期资产证券化业务申报材料里,披露了自如白条的业务流程及结构设计。

  由于监管,自如并没有取得直接向租客开展贷款业务的资格,自如营业范围内也明确开展贷款业务。

  自如找到了中国对外经济贸易信托有限责任公司(以下简称“外贸信托”)作为通道机构,合作发起设立了信托计划,向租客发放了租金分期贷款。

  据记者查询获悉,自如与外贸信托至少已经发起设立了“荟润5号”“荟润6号”等2个信托计划,用以向自如租客发放贷款。

  记者进一步从知情人士处核实,荟润5号为单一资金信托计划,全部用于向租客发放贷款的资金来源于自如。

  2017年,自如以全资子公司自如众诚友融信息科技有限公司为荟润5号信托计划受益人/原始权益人,发行了“自如1租分期信托受益权资产支持专项计划”,募集资金5亿元,底层资产即为2.75万笔自如客的租金分期贷款,均为1年期。

  荟润6号为集合资金信托计划,据信托行业相关人士介绍,外贸信托向外部募集了资金。但记者无法核实自如这次有无向荟润6号信托计划出资。

  自如形式上是通过信托计划向租客发放贷款,但实际上租客取得的是为期1年的租赁使用权,并无贷款资金流入。最终这些贷款协议签订以后,贷款资金立刻回流到自如,自如则获得了一年的租金账期(资金占用)及租金分期贷款的高额利息,并继续以提前锁定、收回的租客1年租金实现扩张。

  多位自如业主告诉记者,自如是按月向业主支付租金,并且每年设置了1个月租赁空置期,空置期内不会支付任何租金。而对于向业主的付租方式,自如不作回应。

  “无论是自如的自有资金,或者信托募集资金,都相当于自如提前收回了1年租金,租客以年付方式支付租金。但自如是月付方式向业主付租,由此形成了至少11个月的租金占用期,再加上押金和提前收回的服务费,自如平台上聚拢了大量资金。”上述金融专业人士解释,“自如的自有资金借用信托通道向租客放贷,又可以取得全年租金的高额利息收益,类似于卖方信贷。”

  提前1年预收的服务费、租客押金和房租,在自如的资产负债表上列报为应付款项。2017年底,自如负债规模接近75亿元,其中应付款占比75%,高达56亿元,主要是房租预收款和押金收款。

  自如白条给自如带来的租金、押金占用收益、自有资金放贷利息收入等金融业务收入,是其长租公寓产品高昂定价基础上进一步获得的超额收益。自如作为二房东模式赚取的租金差,则体现为公司账面上数十亿元的营业收入。

  2017年底,自如管理了50万间房,相比2016年35万间房增长了43%。自如2017年营业收入27.54亿元,相比2016年10.73亿元增长了近1.6倍,预计营业收入相当比重为租金差,即租客租金与房东租金之间的差额。

  今年8月份,是俞小姐住进自如的第三个年头。自如管家告诉俞小姐,自如白条已经改名“自如客专享分期”,但支付方式还是一样。

  “前几天续租的时候,自如管家通知要涨租金,之后又说不涨了。”俞小姐说,“我已经不用自如白条付租了,选择季付方式。”俞小姐说。

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